Giáo sư Võ phân tích, hai lần sốt đất 1991 - 1993 và 2001 - 2003 có nguyên nhân trực tiếp từ quá trình vận hành nền kinh tế chuyển đổi. Sau mỗi lần sốt đất, giá đất tăng lên từ 5 tới 10 lần, nhất là ở các đô thị lớn.

Trong khi đó, lần sốt đất thứ ba 2007 - 2008 liên quan đến tương tác giữa chứng khoán và bất động sản. Khi thị trường chứng khoán “sốt”, luồng đầu tư rời bỏ bất động sản chuyển sang chứng khoán. Ngược lại, khi chứng khoán sụt giảm, luồng đầu tư quay về với bất động sản và từ đó gây cơn “sốt” nhà đất mới. Cơn "sốt" này kéo dài khoảng 1 năm thì dừng lại do thị trường thiếu vốn khi cung tín dụng cho bất động sản bị giới hạn để kiềm chế lạm phát.

Tuy nhiên, đến đầu năm 2009, gói kích cầu của Chính phủ dành cho các dự án nhà ở xã hội và hỗ trợ lãi suất tín dụng cho người có thu nhập thấp đã tạo được “hơi ấm” cho thị trường bất động sản.

Đến tháng 2/2011, chính sách hạn chế đầu tư vào bất động sản chính thức được áp dụng chặt chẽ. Thị trường bất động sản rơi vào cảnh thiếu vốn trầm trọng, nhất là ở TPHCM và các tỉnh phía Nam, nơi mà vốn cho thị trường được huy động chủ yếu từ nguồn tín dụng. Các dự án xây dựng kinh doanh nhà ở tại các đô thị lớn chịu áp lực cao về vốn vay từ các ngân hàng, nhất là thời điểm phải trả nợ vào cuối năm.

Việc giảm giá bất động sản chỉ cục bộ tại một vài nơi, không phải là xu hướng chung của toàn thị trường. Trên thực tế, tình trạng thiếu vốn đầu tư và ít giao dịch là có nhưng không phải là xuống giá đồng loạt.

Tuy nhiên, giáo sư Võ cho biết, dù giảm giá nhưng trên thực tế đã đưa về mức giá vẫn còn cao hơn giá cả sản xuất. Khi giá cả đã giảm xuống dưới giá cả sản xuất mà vẫn không có giao dịch mới là tình trạng nguy hiểm. Mặt khác, theo số liệu của Ngân hàng nhà nước, dư nợ tín dụng của thị trường bất động sản nhà ở vẫn được khống chế dưới 10% của tổng dư nợ tín dụng.

Nhà đầu tư giảm giá vẫn chưa tới mức lỗ và dư nợ tín dụng cho bất động sản dưới mức 10% là hai dữ kiện quan trọng để tin chắc rằng sự suy giảm của thị trường bất động sản không thể gây tác động xấu đến thị trường tài chính. Mọi lo lắng về khả năng “vỡ” thị trường bất động sản chỉ là “lo xa”, hoặc là những tiếng kêu cứu với hy vọng Chính phủ sẽ ra tay cứu giúp.

Bất động sản tự tái cấu trúc sẽ là diện mạo chính trong năm 2012

Trong chiến lược phát triển nhà ở Quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030, Chính phủ đặt trọng tâm đẩy mạnh phát triển quỹ nhà ở dành cho người có thu nhập thấp. Bên cạnh đó, các nhà đầu tư cũng đã không đi theo hướng xây nhà cao cấp mà chuyển sang nhà giá trung bình và thấp. Việc này sẽ đáp ứng được cầu đang rất lớn hiện nay.

Trên thực tế trong thời gian 2009 - 2011, các nhà đầu tư cũng đã chuyển tư duy đầu tư từ phân khúc nhà ở cao cấp (phục vụ cho cầu ảo của đầu cơ) sang khu vực nhà ở giá rẻ (phục vụ cho cầu thật của đa số người lao động). Dạng nhà chung cư mini với giá căn hộ khá rẻ xuất hiện nhiều và lượng giao dịch khá mạnh.

Như vậy, khi bản thân các nhà đầu tư đang tự thực hiện quá trình chuyển hướng đầu tư và các cơ quan quản lý cũng đang hướng tới các giải pháp tái cấu trúc thị trường thì đây chính là hai cơ hội để thị trường bất động sản ấm lại, trước tiên là thị phần khu vực nhà giá rẻ.

Ngoài ra, hiện cả nước đang thảo luận việc ban hành Luật Đất đai mới vào thời điểm trước năm 2013, trong đó chắc chắn sẽ có nhiều đổi mới tạo thuận lợi cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, giảm được tham nhũng trong quản lý đất đai và đầu cơ trong sử dụng đất đai, hướng thị trường bất động sản tới khu vực cầu thật của người lao động.

Chính phủ sẽ ưu tiên thực hiện chủ động việc tái cấu trúc thị trường tiền tệ và hệ thống các ngân hàng thương mại, tạo giải pháp vốn hợp lý cho thị trường bất động sản trong tương lai.